『相続 ５つの鉄則』
投稿者：櫻井誠也｜
投稿日：2018年3月23日
■相続で悩んでいる方は、非常に多い！
〇相続の事で、悩まれている方が最近多いように感じます。
・揉めている。
・県外に出ているから実家が要らない。
・農地を相続しても、使わない。
etc…
数年前に比べて、相続関係のセミナーの参加者が増えていますし、
売却相談に来られる方の理由を聞いても「相続したから」という理由の割合も増えています。
相続登記は、法律上の期限が無く罰則もありません。 そのため、「手続きが面倒くさい」「費用がかかる」等の理由から、相続登記を先延ばしにする事案も多々あります。
そのようなケースが増えてきた結果、
「所有者不明不動産」
「耕作放棄地」
「空き家の急増」
・・・といった社会問題にも発展してきています。
今後も、人口減少・高齢化社会に伴い、これらの問題は増加してくる見通しです。
このような相続問題、また相続に関するお困りごとが多いため、
このブログでは「相続５つの鉄則」と銘打って、お話させていただきます。
※2017.10.14週刊東洋経済の記事を参照しております。
■鉄則１ 「使わない土地・家は売却する」
- 「止まらない、地価下落」
〇日本の経済は、バブル崩壊から下降の道をたどっています。
本年は、東京オリンピック等の時代背景もあり、東京都心部の一部の地価上昇、
また、都心部の分譲マンション等の値上がり等、好転したエリアもありますが、
地方では下落する一方です。
愛媛県の地価は、現在24年連続の下落となっています。（一部、横ばいの地域有り）
地価がかつての半額以下なっているにケースも珍しくありません。
①「置いておいたら価格が上がる」時代ではないこと。
②人口減少による供給過多の不動産業界の未来事情を考察すると、土地・家が売れにくくなること。
この２点を考慮し、早めに売却することが利益確保の基本と言えます。
- 「立地適正化制度とは？」
〇この地価下落に今後かかわってくると言われているのが「立地適正化制度」です。
この制度、知らない方の方が多いと思いますが、市規模の都市計画です。
「持続可能な町の実現に向けて、コンパクトシティ・プラス・ネットワークによる、まちづくりを進めるための制度」
「市民が、市内バラバラに居住するんじゃなくて、なるべく集まって暮らす（コンパクトシティ）方が効率が良いよね」という考え方です。既に全国的に展開されています。
- 「立地適正化制度を、不動産の活用（売却・賃貸収益）という観点からみる」
〇立地適正化制度を、不動産の活用（売却・賃貸収益）という観点からみると、
ただの町創りの制度という目線だけでは終われません・・・
各市町村が制定した「住むことを誘導するエリア（居住誘導区域）」から外れたエリアがどうなるか・・・。
人口が減り、空き家空き地が増えていくこの世の中に、この制度が浸透していくと、エリアによっては、地価の下落が懸念されます
もちろん、「居住誘導地区」の外の地域が、「悪いエリア」という訳ではありませんが、
そこは「不動産＝流通業」。買い手側のニーズ次第で、価格は変動していきます。
数年先に売ろうと考えていた方でも、今、売った方がお得になる方も多くいらっしゃると思いますので、是非知識として知っておいてくださいね。
- 「立地適正化制度の概要について」
〇それでは、概要について簡単に触れてみましょう。
立地適正化計画では、制度に基づき、
「都市機能誘導区域」と「居住誘導区域」を定めます。
「都市機能誘導区域」・・・公共施設や医療施設、商業施設を誘導する区域です。
「居住誘導区域」・・・エリアの人口密度を確保するために居住を誘導する区域です。
※イメージ図、添付。
↓↓↓
なお、居住誘導区域は、生活に必要なサービスやコミュニティを維持するため、多様な暮らしを尊重しつつ、年月をかけてゆるやかに居住を誘導・集約していくことが必要、と考えるもので、住む場所の選択肢のひとつとして設定するものです。
特に、人口減少・超高齢社会の中で住民の生活利便性を将来にわたって確保するため、
鉄道駅周辺をはじめ国道11 号バス路線沿線などの利便性の高い地域に設定し、
自動車交通に頼らなくても暮らせる都市構造を構築する視点から検討されます。
- 「どのようなメリットがあるのか？」
〇このコンパクトシティ化が進むことで、市としては、「都市機能誘導区域」と「居住誘導区域」に費用をかけて公共施設を整備すればいいので費用効率が良いというメリットがあり、また、住民としては、行政が施設などを整備してくれているエリアに近接する「居住誘導区域」に住むと暮らしやすいというメリットがあります。
愛媛県では、「都市機能誘導区域」と「居住誘導区域」は、既に確定されている行政もあれば、まだ確定されていない（平成29年度以降の発表予定等）行政もあります。
あなたの所有する不動産。この制度によって、どう変動するのか？
未来を見据えて、資産売却・対策をしないといけないですね。
■鉄則２ 「売却する時は、地元の有力な不動産会社に依頼する」
- 「売却しやすい会社とは？」
〇売却に関しては、特に情報量がものを言います。
チラシ等による宣伝もありますが、それよりも今は「ネット＆SNSの広告宣伝体制」が重要です。
新聞を取らない世帯が増加し、広告チラシの反響率が下がっている世の中なので、チラシだけでは、物件の情報が買主様の目に届かない、という状況となっています。
当社のアンケート分析から見ても、情報収集手段の「約7割がネット＆SNS」。「約2割がチラシ」、「その他が約1割」・・・といった現状です。
「大手だから」という理由で、地元でない会社に依頼すると、期待していたよりも売却活動が難航した、というケースもあります。
地元で定評のある、ネット＆SNSに長けた不動産会社に依頼しましょう。
■鉄則３ 「売れない土地は活用もできない」
- 「時期を逃したら、とんでもないことに・・・。」
〇「売れない＝購入需要が無い」と言い換えることができます。 需要がないと、戸建て賃貸や駐車場利用といった収益活用も難航します。 「売れない土地は活用もできない」という事は、厳しい現実ながら知っておいてください。
だからこそ、「売れる＝需要がある」状態・時期の内に、対策を考えることが大切です。
早すぎることはありません。
①元気なうちに、自身が息子さん（もしくは娘さん）に相続させる不動産の活用を考えておくこと。
②自分が親から相続したら、すぐに対策を考えること。
この２点を、是非実行してください。
■鉄則４ 「お金がないなら、安易に活用を考えない」
- 「メディアでもPRされている不動産投資。本当に良いのでしょうか？」
〇遊休地へ不動産投資をして活用をするのにも、やはりお金がかかります。
使用しない土地・建物があるからと言って、生活を切り詰め、無理やり不動産投資をすることは止めてください。
今回は細かくは触れませんが、投資をするには相応のリスクがあります。
投資金額に見合った収益、税金対策がなされないと、リスクの部分ばかりが先行してしまうのでオススメできません。
一例として、相続した空き家を賃貸に出す場合。このようなケースにしても、現状のまま（古いまま）ではなかなか入居者は決まりません。
初期投資（リフォーム等）として200～400万円程かかるケースがほとんどです。
未来の収益の為に、先行して、投資をして頂くわけです。
金銭負担と、未来のメリットのバランスが非常に大切なので、綿密な計画を立ててから実行しましょう。
また、もう一つポイントがあります。不動産価値の目減りについてです。
賃貸物件として貸している間、家賃収入が入ってきます。ただし、その間にも地価の下落、また建物の減価償却が進み、不動産の価値は目減りしてしまいます。
ケースによっては、400万円投資して10年も貸したのに、結局手残り金額は変わらなかった、という話も聞きます。
中身は、こういう事です。
- 「具体例から学ぶ、賃貸vs売却」
〇具体的に、２つの例を比べてみましょう。
- 相続してすぐ売却。
土地価格1000万円＋建物価格300万円＝1300万円の収益。
②300万円かけて賃貸物件で収益を得る。その後売却。
-300万円＋（家賃6.5万円×12カ月×10年）＝480万円の利益。
その後、売却する。
土地価格700万円＋建物価格0円-建物解体費100万円＝600万円
480万円＋600万円＝1080万円の合計収益
- と②で比べて、①の「相続してすぐ売却」する方がたくさんお金が残る計算ですね。
売却と、長期的な収益とを天秤にかけて、自身にメリットがある方を選択しましょう。
■鉄則５ 「できるだけ生前に相続対策（処分等）を行う。」
- 「相続対策の適正時期って？」
〇適正時期に正解はありませんが、早いに越したことはありません。これは、「相続トラブル防止の為」です。
例えば、評価が500万円～1000万円の50坪の土地を10か所、持っていたとして、相続人が７人いるケース。
10か所全ての物件の名義を、「7分の1ずつの共有名義」にする？
10か所の物件、「一つ一つごとに名義人を変えて相続」させる？⇒その際の分ける根拠は？
などなど・・・。悩みは尽きません。
これが現金化できていて、合計7,000万円の現金があるとしたら、一人1000万円ずつ。
余計な相続トラブルは発生しませんね。
かつ、前述しましたが地価が下落し続けている世情なので、相続してから売るよりも地価が高いうちに売ることが可能です。
お客様から話を聞くと、「息子から、親父が死ぬ前に、いらない土地は整理しておいてくれ。と頼まれた」という事を言われるケースも増えてきました。
逆に、「定年したら農業がしたいから、おいといてくれ」なんて話もあります。
一度、お子様としっかり「相続」について話をしておく事が大事、という事ですね。
家族との話し合い、売却・保管等の方法について、元気なうちにしっかり対策を取っていきましょう。
■「まとめと、愛媛県の不動産流通の実態」
〇ざっと、５つのポイントのお話をさせて頂きました。
この中の一つでも、役に立つ内容があれば光栄です。
- 「進む四極化」
〇不動産は現在、「二極化」でなく「四極化」が進んでいます。
- 値上がりする土地
- 価格が安定している土地
- 値下がりする土地
- 売れない土地
愛媛県は、③→②→④→①の順で、多いような感じがします。
しかし、人口減少や高齢化社会、消費税の増税などの影響により、
- と②の割合が減り、③と④の割合が増える事は明らかです。
- 「少しでも気になる方は、おうちTOWNへ！」
〇この記事を読んで頂き、ありがとうございます。
早いに越したことはありませんので、値下がりする前に、活用できなくなる前に、対策をとりましょう。
今が、ターニングポイントのように感じます。
少しでも、自身の不動産・相続の事で話をしてみようかな、と思っていただけた方は、
お気軽におうちTOWNまで、お問合せください。
