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売って損する?得する?~これから不動産の価値はあがるのか~

投稿者:黒岩千聖|

投稿日:2015年7月14日

土地の価格は上がるの

土地の価格はどうなるの?

こんにちは。おうちTOWNの黒岩です。
今回はこれからの不動産の価値についてお話しようと思います。
資産の売却をされる際、今売っていいんだろうか?もう少し待ったら土地の価格も上がってくるのでは?と考える方は多いのではないでしょうか。
近年は、土地の価格は年々下落傾向、金利は一昔前では考えられないほどの低金利時代。消費税が上がり、各家庭への税金負担も大きいと感じる現在ですが、7年後には東京オリンピックが控えています。かつてからいわれるのはオリンピックにもたらされる経済効果。それに伴った金利の上昇が予想されています。経済が上向きになれば金利が上昇し、将来的には土地の価格もあがる可能性を感じるのではないでしょうか。
今回は、複数の要素から将来的に土地の価値があがるのか検討してみたいと思います。

人口減少

日本経済新聞によれば、地方の人口が減り続けているとの報道がありました。
総務省が17日に公表した2014年10月時点の人口推計で全国47都道府県のうち40道府県の人口が1年前と比べて減っています。
比較できる50年以降で11、12年と並んで過去最多の結果でした。
東京など都市部に人が流入し、地域の域外に引っ越す人が域内に来る人を上回る「社会減」の地域も2府県増えた。

2015-07-14_10h00_27

「景気が良くなり仕事が増えた都市部に人が集まっている」と総務省は見ている。
都市部に人やモノが集まる一方で、人口が減った地域は域内の経済が衰え、また人口が減るという悪循環に陥っている」(第一生命経済研究所の熊野英生・首席エコノミスト)という声もあります。
(参考:http://www.nikkei.com/article/DGXLASFS17H6W_X10C15A4EE8000/)

上記の様に、景気が良くなり仕事が増えてきた都市部に比べ、地方では経済の衰えと人口減少の問題が予測されています。
アベノミクスや東京オリンピックの影響により土地の価格の上昇は都市部にのみ限定されており、地方への影響は期待できないそうにないのが現状です。

平成27年度の路線価は?

先日、愛媛新聞でも発表された路線価の記事を見られましたか?
まず、不動産を評価するのに私達がよく用いるのが路線価と呼ばれるものです。
路線価は実勢価格の80%掛けで評価されておりそれを割り戻すことによって実勢価格がわかってきます。

愛媛新聞の記事によれば、標準宅地は1平方メートルあたりの対前年変動率で平均2%下落。
下落は8年連続で下落幅は前年比0.1㌽減で「やや縮小」となっています。

四国の最高路線価は松山市大街道2丁目の大街道商店街で、1平方メートル当たり59万円(前年比1.7%増)。
空き店舗率の改善と家賃の下げ止まり傾向に加え「ラフォーレ原宿・松山」跡地の複合ビル建設やホテル進出の期待感などから7年ぶりに上昇に転じています。

四国全体では平均2.2%下落。下落は23年連続で下落率は1.1㌽縮小となっています。
高松国税局によると、景気の緩やかな回復基調に伴い一部の商業地や住宅地で地価が上昇するなど需要が増加しているが、人口減少や高齢化などで土地需要は依然として弱いと考えています。

以上のことから一部では地価の上昇も懸念されるが、概ね土地の価格が上がる傾向は難しいように思われます。
景気の緩やかな回復基調は地方に恩恵をもたらしてくれるのはまだ先の話のようです。

空き家の増加

一度は耳にしたことがあるかもしれない『空家等対策の推進に関する特別措置法』。
これは現在、日本中にある空家が問題になっていることから制定された法律になります。

適切な管理が行われていない空家等が防災、衛生、景観等の地域住民の生活環境に深刻な影響を及ぼしているため、地域住民の生命・身体・財産の保護、生活環境の保全、空家等の活用のため対応が必要となっています。
現在、空き家は全国約820万戸(平成25年)、401 の自治体が空家条例を制定(平成26 年10 月)している状態です。

空家と土地の価格の上昇にどんな関係があるかというと、空家が増えていることから新たに分譲地や宅地化が進みにくいことが考えられます。
新たに宅地化を進めても、将来的には人口減少・空家増加につながり、今ある問題は深刻化していくと予測されます。
空家が増加すれば、景観を損ね土地の価格は下落の一途をたどるのではないでしょうか?

参照:空き家等対策の推進に関する特別措置法の概要
http://www.mlit.go.jp/common/001080534.pdf(2015/7/11)

不動産の下落

上記のことからもわかるように土地の価格が上昇する可能性は低いことがお分かり頂けたでしょうか。
路線価から見ても年々土地の価格は下落傾向にあり、空家の増加や地方に関しては人口減少が心配されています。

かたや不動産を所有しているだけで固定資産税などの維持費は必要となってきます。
所有されている物件が遠方にある場合でしたら尚更管理するだけでも一苦労です。
消費税の更なる増税が決まっている中で不動産の購入を検討している方は少なくありません。

少しでも負担を減らすことを考えるならこれを機に売却することを決断してみてもいいのではないでしょうか。
売却が将来的な負担軽減、そして有意義なものになることを心より願っております。

この記事を書いた人

黒岩千聖
黒岩千聖宅地建物取引士(おうちTOWN四国中央在籍)
お客様満足度№1を目指し、愛媛県の不動産売買を中心に業務を行わせていただいております。
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